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Verfügung der OFD Frankfurt am Main: Vermietung und Verpachtung zur Unterbringung von Bürgerkriegsflüchtlingen und Asylbewerbern

Mit seiner Verfügung vom 21. März 2016 hat die OFD Frankfurt am Main zu den umsatzsteuerlichen Konsequenzen aus der Vermietung und Verpachtung zur Unterbringung von Bürgerkriegsflüchtlingen und Asylbewerbern umfassend Stellung genommen.

Ihr Ansprechpartner

Dipl.-Kfm. Mario Wallenfels
Dipl.-Kfm. Mario Wallenfels
Prüfungsleiter, Mitarbeiter Steuerabteilung
0251 - 48204-53
m.wallenfels@bpg-muenster.de

1. Einleitung

Infolge der gestiegenen Zahl von Bürgerkriegsflüchtlingen und Asylbewerbern vermieten oder verpachten vermehrt Unternehmer Gebäude an die öffentliche Hand oder die Betreiber von Gemeinschaftsunterkünften. Die OFD Frankfurt am Main hat mit einer Verfügung von 21. März 2016 (S 7168 A - 15 - St 16) zu diesem Thema umfangreich Stellung genommen. Die Verfügung erläutert im Wesentlichen die umsatzsteuerlichen Konsequenzen aus einer solchen Vermietung und Verpachtung, abhängig von Art und Dauer des Vertragsverhältnisses. Nachfolgend möchten wir Ihnen die aus unserer Sicht für unsere Mandanten wichtigsten Inhalte der Verfügung vorstellen.  

2. Langfristige Vermietung und Verpachtung

Nach der o.g. Verfügung liegt eine langfristige Vermietung und Verpachtung vor, wenn der Vertrag insgesamt über mehr als sechs Monate oder unbefristet abgeschlossen wurde. Die Dauer des tatsächlichen Aufenthalts der untergebrachten Person ist nicht entscheidend. Ebenfalls unbeachtlich ist, wenn sich der Miet- oder Pachtzins nach der tatsächlichen Belegung richtet.

Wird im Rahmen des Vertragsverhältnisses ausschließlich Wohnraum überlassen, sind die Umsätze aus dieser Leistungen nach § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. a UStG steuerfrei. Erfolgt die Vermietung oder Verpachtung an die öffentliche Hand, was regelmäßig der Fall ist, besteht keine Möglichkeit der Option auf Verzicht auf Umsatzsteuerbefreiung nach § 9 Abs. 1 UStG, da die Verwendung durch die öffentliche Hand als Flüchtlings-/ Asylbewerberunterkünfte dem hoheitlichen (nichtunternehmerischen) Bereich zuzuordnen ist.

Erfolgt die Wohnraumüberlassung zusammen mit weiteren Dienstleistungen, ist zu überprüfen, ob es sich bei den weiteren Dienstleistungen um sogenannte Nebenleistungen, die wie die Hauptleistung (hier: Vermietung oder Verpachtung) zu besteuern sind, oder um eigenständige Leistungen handelt.

Als übliche Nebenleistungen können gemäß der Verfügung der OFD Frankfurt am Main insbesondere angesehen werden:

Bereitstellung von Bettwäsche,
Bereitstellung von Mobiliar,
Reinigung des Gebäudes,
Bereitstellung von Waschmaschinen und Wäschetrocknern (auch wenn hierfür ein besonderes Entgelt erhoben wird),
Zurverfügungstellung von Hauspersonal/ Hausmeistern.

Auch ein pauschaler Abnutzungszuschlag, der vom Mieter gezahlt wird, da er keine Renovierung der angemieteten Räume vorzunehmen hat, ist wie die eigentliche Vermietungsleistung zu besteuern.

Werden durch den Vermieter weitere Leistungen erbracht, ist das Vorliegen eines Vertrages besonderer Art zu prüfen (vgl. Abschn. 4.12.6 UStAE). Ein solcher Vertrag, bei dem der gesamte Leistungsaustausch dem Regelsteuersatz unterliegt, liegt gemäß Abschn. 4.12.6 Abs. 1 S. 1 UStAE vor, wenn die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks gegenüber anderen wesentlichen Leistungen zurücktritt und das Vertragsverhältnis ein einheitliches, unteilbares Ganzes darstellt.

Wird neben der Beherbergung auch die Verpflegung der untergebrachten Person übernommen, handelt es sich insoweit nicht mehr um übliche Nebenleistungen. Diese Umsätze sind als eigenständige Leistungen mit dem Regelsteuersatz von zurzeit 19 % zu versteuern.

3. Kurzfristige Vermietung

Sollte der Wohnraum kurzfristig vermietet werden, handelt es sich um eine nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG mit dem ermäßigten Steuersatz von zurzeit 7 % zu versteuernde Beherbergungsleistung. Dies gilt auch für andere Leistungen, die unmittelbar der Beherbergung dienen, auch wenn diese Leistungen gegen gesondertes Entgelt erbracht werden (z.B. Bereitstellung von Mobiliar und anderer Einrichtungsgegenstände, Stromanschluss, Reinigung der gemieteten Räume, Überlassung von Bettwäsche und Handtüchern; vgl. Abschn. 12.16. Abs. 4 UStAE). Zusätzlich erbrachte Dienstleistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen (z.B. Verpflegungsleistungen, Nutzung von Kommunikationsnetzen, Reinigung von Kleidung) unterliegen dem Regelsteuersatz. Dies gilt auch dann, wenn es sich um Nebenleistungen zur Beherbergung handelt und diese mit dem Entgelt für die Vermietung abgegolten sind (Aufteilungsgebot; vgl. Abschn. 12.16. Abs. 5 und 8 UStAE).

4. Rahmenverträge anstelle von Miet- und Pachtverträgen

In den Fällen, in denen für die Räumlichkeiten lediglich ein Rahmenvertrag oder eine Belegungsvereinbarung abgeschlossen wurde, geht die öffentliche Hand zwar gegebenenfalls auch langfristige Rechtsbeziehungen mit dem Eigentümer ein, kann jedoch nicht wie ein Mieter oder Besitzer über die Sache verfügen. Stattdessen regeln die Verträge lediglich die Modalitäten einer möglichen Belegung der Unterkunft.

Die Frage, wann eine Vermietung oder Verpachtung i.S.v. § 4 Nr. 12 S. 1 Buchst. a UStG vorliegt, richtet sich hier nach dem Unionsrecht. Die Grundsätze hierfür sind in Abschn. 4.12.1 Abs. 1 S. 2-6 dargestellt. Danach muss dem Mieter vom Vermieter  auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt werden, das Grundstück so in Besitz zu nehmen, als ob er dessen Eigentümer wäre, und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen, unabhängig von der gewählten Vertragsbezeichnung.

Ein Rahmenvertrag begründet für sich genommen noch kein umsatzsteuerliches Leistungsverhältnis, sondern legt nur die einheitlichen Bedingungen für eine Vielzahl von noch abzuschließenden Einzelmietverhältnissen (zwischen dem Eigentümer und der öffentlichen Hand) fest. Das jeweilige Einzelmietverhältnis wird erst begründet, wenn die zu unterzubringende Person durch Einweisung auch tatsächlich untergebracht wird. Der durch die Einweisung möglicherweise nur mündlich oder konkludent geschlossene Einzelmietvertrag unter der Bedingung des schriftlichen Rahmenvertrags ist ein Vertrag zugunsten Dritter (der untergebrachten Person). Damit werden die Bestimmungen des Rahmenvertrags entscheidend für die Beurteilung der Einzelmietverträge. Die umsatzsteuerrechtliche Beurteilung richtet sich nach der späteren tatsächlichen Umsetzung der Vereinbarung. Es ist wiederum zwischen der kurz- und langfristigen Vermietung zu unterscheiden. Siehe hierzu die oben genannten Ausführungen.

5. Fazit

Insbesondere aufgrund gestiegener Flüchtlingszahlen steigt auch die Nachfrage nach geeignetem Wohnraum für Bürgerkriegsflüchtlinge und Asylbewerber. Sollte ein Unternehmen eine Vermietung von solchem Wohnraum in Erwägung ziehen, sind neben sozial- auch die umsatzsteuerrechtlichen Konsequenzen zu beachten. Diese sind abhängig von der Gestaltung der Verträge. Gerne unterstützen wir Sie bei der auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Vertragsgestaltung.

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